Huurprijzen winkelvastgoed dalen overal, zelfs in Meir en Nieuwstraat

De huurprijzen voor winkelvastgoed in België zijn het afgelopen jaar gedaald met 3 tot 20%, maakt makelaar JLL bekend in zijn jaarrapport. Er is minder vraag naar panden in de winkelstraten, maar baanwinkels en overdekte winkelcentra zijn wel meer in trek.

 

Voortdurende verandering is trend op zich

In 2018 verhuurde Jones Lang LaSalle tot nu toe 780 nieuwe winkels, goed voor 330.500 m² aan retailoppervlakte: dat is ongeveer even veel als een jaar eerder. De vraag naar panden in de winkelstraten kreeg een dreun (-13% in verhuurde oppervlakte), terwijl overdekte winkelcentra en perifere baanwinkels wel in de lift zitten. De retail is een markt in aanpassing: JLL tekent verschuivingen op tussen de verschillende activiteitensectoren en huurprijzen die steeds meer flexibel worden. Zo stijgt het aandeel van eet- en drankconcepten bij JLL, met onder meer de opening van een tijdelijke 'food court' van 650 m² in City 2 en ook nieuwe foodconcepten in de 'high streets'’, waar ze “een alternatief bieden voor de e-commercegevoelige segmenten”.

 

Ook 'leisure'-retailers zijn zeer actief: “Hun activiteit sluit aan bij de vraag naar beleving en is in alle marktsegmenten te vinden”, klinkt het. Decathlon opent bijvoorbeeld kleinere stadswinkels én kleinere baanwinkels. Voor de voortdurende verandering wordt echter een trend op zich in de retailmarkt, menen ze bij JLL: retailers moeten immers voldoen aan de vraag naar beleving en zich aanpassen aan het wijzigende consumptiepatroon.

 

Eigenaars moeten huurprijzen zakken

Niet alleen de retailers moeten flexibel zijn, maar ook de eigenaars: zij zien zich genoodzaakt tegemoet te komen aan de vraag om lagere huurprijzen van retailers. De huurprijzen zijn inderdaad gedaald dit jaar, en dit keer over het hele land. Onder druk van de dalende omzetten van retailers daalden de tophuurprijzen voor winkelvastgoed tussen de 3 en 20%.

 

Zelfs de hoogste huurprijzen in de beste straten van het land gingen mee naar beneden: de huurprijs op de Meir zakte van 2000 euro per m² per jaar naar 1950 euro, in de Nieuwstraat in Brussel zelfs naar 1850 euro. Alleen in de nieuwe voetgangerszone in Brussel stegen de huurprijzen. In 2019 verwacht JLL dat de huurprijzen in de winkelstraten en de winkelcentra verder zullen dalen, terwijl die van de retailparken en baanwinkels wel zullen stijgen.

 

Perifere winkelvastgoedprojecten nemen dan ook in de vastgoedportefeuille van JLL het voortouw. Voor 2019 staat de oplevering van 343.000 m² gepland, waarvan weliswaar 215.000 m² voor magazijnen bestemd is. De grootste transacties van 2018 waren de komst van Chaussea op de Nieuwstraat (ex-Esprit), de 1550 m² verhuurd aan Kiabi in de Steenstraat in Brugge (ex-New Look), de opening van Arket op de Toison d’Or in Brussel en de opening van AS Adventure en Juttu in Woluwe Shopping (ex-Habitat).