Tesco sluit enorme vastgoeddeal om huurlast te verlichten

Geen huurindexering meer

Darom is het met vastgoedbedrijf British Land overeengekomen dat Tesco weer volledig eigenaar wordt van 21 superstores. In ruil daarvoor neemt British Land het eigendomsaandeel van Tesco over in drie winkelcentra, drie retailparken en drie losstaande Tesco-supermarkten. Tesco en British Land hadden de eigendomsverhoudingen op deze locaties vastgelegd in een joint venture waarbij elk 50 procent van het eigendom bezat.

Beide partijen kwamen overeen dat Tesco winkelruimte op deze locaties blijft huren, maar dat de huren niet meer zullen worden geïndexeerd op basis van de inflatiecijfers die het Britse bureau voor de statistiek elke maand publiceert. Daarnaast betaalt British Land eenmalig 96 miljoen pond sterling (135 miljoen euro) aan Tesco, ter compensatie van het verschil in boekwaarde tussen de 21 winkels en de eigendomsaandelen in het commerciële vastgoed die Tesco aan British Land geeft.

“Vorig jaar zagen we de mogelijkheden van het vergroten van het volledige eigendom van onze winkels”, zegt Tesco’s CEO Dave Lewis in een reactie. “Door deze overeenkomst vergroten we ons eigendom en onttrekken we meer van onze bedrijven aan de geïndexeerde huurverhogingen. We hebben op dit vlak nog een lange weg te gaan, maar deze transactie is alvast een stap in de goede richting.”

Sale & lease back

Interessant is het gegeven dat de Britse marktleider dit besluit verkoopt als een blijk van aandacht voor de kernactiviteiten in de Britse markt, want net omwille van diezelfde core business sloot Tesco in het verleden menig ‘sale and lease back’-overeenkomst. Het waren dit soort vastgoed-deals waarmee Tesco in haar hoogtijdagen onder leiderschap van Terry Leahy de uitrol van Tesco naar alle Britse postcodegebieden financierde.

De lange weg die Tesco bij monde van bestuursvoorzitter Lewis nog heeft te gaan, is door Lewis’ voorgangers (en met name door Leahy, die van 1997 tot 2011 aan het roer stond bij Tesco) met veel passie geplaveid. In die jaren gold de waarde in strategisch vastgoed als winkels nog als vast kapitaal waarmee het bedrijf in feite niet zoveel kon: ‘sale and lease back’ was destijds een handige manier om snel dit vaste kapitaal vlottend te maken en vervolgens te investeren in… de core business van expansie, naar alle uithoeken van Groot-Brittannië én internationaal.

Eenmalige baten, structurele lasten

De eenmalige baten die de verkoop van vastgoed opleverde, hadden als keerzijde de structurele verplichting om huur te betalen, met regelmatige huurverhogingen als ongewenst neveneffect. Sterker: die huurverhogingen, in combinatie met de langlopende leasecontracten, zijn een tikkende tijdbom, zoals Britse financieel analisten vorig jaar al concludeerden. Ze hebben een sterk verhogend effect op de kosten, terwijl veel vastgoed door de invloed van e-commerce en de veranderde wensen van de moderne consument in waarde is gedaald.

Tesco wil nu af van die erfenis van het verleden en streeft ernaar om zoveel mogelijk winkels in eigendom te krijgen, of anderszins te vrijwaren van structurele huurverhogingen. Dit sluit aan bij de praktijk van Dave Lewis en zijn team om kritisch naar het winkelportfolio te kijken en dratisch in te grijpen door locaties die anno 2015 niet meer aansluiten bij de wensen van de hedendaagse consument, te sluiten.

Lewis moet beslissingen voorgangers repareren

Ook British Land becommentarieert de overeenkomst met Tesco vanuit de optiek dat losstaande supermarkten anno 2015 anders worden gewaardeerd dan in het verleden. “Deze transactie is in lijn met onze strategie om ons bestand aan retaillocaties verder te ontwikkelen“, aldus het vastgoedbedrijf in een persbericht. “Het vermindert het belang van alleenstaande levensmiddelenwinkels in ons portfolio en het vergroot ons aandeel in gemengd geëxploiteerde retailparken en winkelcentra.”

Vandaar dat het vastgoedbedrijf positief is over de overdracht van losse supermarkten en superstores naar Tesco: dat is nu eenmaal de kernactiviteit van de Britse marktleider. Aan Dave Lewis de taak om met meerdere van deze vastgoeddeals de beslissingen van zijn voorgangers te repareren. Dat beleid sorteert het meeste effect als Lewis en zijn mede-managers erin slagen om Tesco weer een populair merk te maken, waar de klant graag shopt.