“De claims dat 20% van de bestedingen al online gebeuren, zijn een bewuste rekenfout”, zegt de Nederlander Hans van Tellingen, directeur-eigenaar van Strabo. In zijn boek #WatNouEindeVanWinkels ontkracht hij de mythe over de dood van de fysieke winkels met een aantal krasse uitspraken.
Het ligt niet aan het internet
Er is behoorlijk wat gebeurd in de retailsector de voorbije jaren, geeft Van Tellingen grif toe: “Er zullen winnaars en verliezers komen. De laatste tijd gaan heel wat retailbedrijven failliet, maar de link tussen oorzaak en gevolg wordt verkeerd gelegd. Het ligt niet of nauwelijks aan het internet.” Sterke uitspraken, zeker in een tijdperk waarin iedereen de mond vol heeft over e-commerce en online concurrentie, maar: “Als bureau doen wij met Strabo heel veel eigen onderzoek. In tegenstelling tot de vele boutades heb ik de feiten eens in kaart gebracht. En dat opent behoorlijk de ogen.”
Dat het online aandeel stijgt, dat is helder voor de vastgoedspecialist. Volgens zijn berekeningen maakt online echter zelfs in Nederland, nochtans een voorloper op het vlak van e-commerce, slechts 5% van de consumentenbestedingen uit. “De 20% online bestedingen die onder meer Cor Molenaar en Thuiswinkel.org beweren, zijn een bewuste rekenfout”, klinkt het. “Ze beduvelen de boel: ze tellen producten op bij de diensten om de online consumptie te berekenen, maar delen het dan wel door de markt van alleen producten. Een kind van 10 kan beter rekenen dan de mensen van Thuiswinkel.org.”
Retailers hebben lopen suffen
Waarom winkels dan wel massaal failliet gaan, volgens Hans Van Tellingen? “Uiteraard ligt dat aan krimp en vergrijzing in de periferie van het land. Ook heeft de langdurige economische recessie een grote invloed, maar bovenal hebben veel Nederlandse ketens lopen suffen. Ze hebben een zwakke positionering en we hebben natuurlijk toch een heftige economische crisis meegemaakt, waardoor de reserves op zijn. Buitenlandse ketens doen het vaak wél goed in Nederland.”
Ook van eigen bodem ziet Van Tellingen nog een aantal sterke voorbeelden, die bewijzen dat het probleem niét bij het internet ligt en dat er voor fysieke winkels wél nog een mooie toekomst is weggelegd. “Hema komt terug, Action en Van Haren doen het nog steeds geweldig. En Van Haren is een keten van schoenenwinkels nota bene. Waren die volgens velen niet ten dode opgeschreven sinds Zalando?”
Online is een service naar de klanten toe, maar bedrijven maken er wel verlies op, ziet Van Tellingen. Door dan per se toch mee te willen doen, zonder er eigenlijk de middelen voor te hebben, jagen veel kwakkelende retailers zich de dieperik in.
“De grote binnensteden doen het gewoon fantastisch”
“Ondertussen zijn er ook nog nieuwe winkelcentra verrezen – zeker in Nederland – in een krimpende markt. Natuurlijk krijg je een stijgende leegstand door dat alles.” Maar ook de onheilsberichten over massale leegstand en een leegloop in de winkelstraten moeten met een flinke korrel zout worden genomen, meent Van Tellingen: “Er is wel een aantal krimpende, vergrijzende gebieden, maar de grote binnensteden doen het gewoon fantastisch. Kijk maar naar Amsterdam, als winkelstad groeit en bloeit die alleen maar.”
“Grote winkelcentra doen het ook nog beter dan vroeger.” In België is Wijnegem Shopping Center volgens de specialist in vastgoeddata een uitstekend voorbeeld van zo’n winkelcentrum dat dynamisch is en huurders én klanten blijft aantrekken. Over nieuwe winkelprojecten is hij wel iets voorzichtiger: “Waar je compleet nieuwe winkelcentra wil zetten, moet je héél grondig je research doen. Is er lokaal wel vraag en draagvlak voor? We zitten in een mature en veranderde markt, baseer de beslissingen dus echt op feitelijke marktinformatie en ga niet uit van achterhaalde assumpties.”
Ook opportuniteiten in krimp- en vergrijzingsgebieden
Om het leegstandprobleem op te lossen, pleit hij ervoor sterke winkelgebieden sterker te maken, maar zwakke gebieden te laten saneren. Zwakke gebieden zijn dan steden en gebieden waar de bevolking krimpt en ook snel vergrijst. Vaak zijn dat dorpen en kleine steden aan de rand van het land, waar de bevolking uitdunt omdat jongeren er wegtrekken en immigratie zeer beperkt blijft.
Al zijn er ook nog opportuniteiten in die krimp- en vergrijzingsgebieden. Er zullen altijd lokale noden zijn, eventueel meer toegespitst op de oudere bevolking. “Voor dagelijkse boodschappen zijn kleine steden nog heel belangrijk. Denk maar aan supermarktbezoek: online boodschappen zijn nog maar goed voor een schamele 1%. Iedereen gaat dus nog gewoon naar de supermarkt, hoor.” Zullen sommige dorpen of steden dan hun winkelkernen verliezen? Niet zozeer helemaal, maar het is volgens Van Tellingen wel zo dat het echte winkelen kleiner wordt in vergrijzingsgebieden. De metrages zullen wellicht afnemen.
Leve het Primark-effect en koning auto
Wat voor Nederland geldt, geldt in grote lijnen ook voor België: de fysieke winkelstraten blijven gewoon bestaan. Zo is het Primark-effect ook op de Belgische markt zichtbaar. “Primark doet het in België ook heel erg goed. Waar een winkel opent, zie je een enorme aanzuigkracht op de hele omgeving.” Buitenlandse spelers zorgen met andere woorden voor innovatie en een nieuwe dynamiek.
“In België heb je wel specifiek de baanwinkels en wat ze er lintbebouwing noemen. Velen zeggen dat dit slecht is voor de Belgische binnensteden, en het lijkt inderdaad niet zo gunstig vanuit Nederlands perspectief”, aldus Hans Van Tellingen. Ook het feit dat steeds meer steden tegenwoordig autoluw worden gemaakt, stemt de directeur-eigenaar van Strabo bezorgd. “Parkeren is van wezenlijk belang. Het is bewezen: mensen met de auto besteden veel meer dan zij die te voet of met het openbaar vervoer komen”, al zijn lang niet alle studies het daarover eens.
Ten voordele van beleving kan het voor Van Tellingen eventueel wel: “Mensen willen flaneren en ze willen horeca. Bourgondisch genieten. Daar zijn de Belgen veel beter in dan wij Nederlanders, maar we zijn heus wel aan een inhaalbeweging bezig. In die zin kan autoluw gunstig zijn, zolang je maar aan de rand héle goede parkeerfaciliteiten biedt.”
Boekhoudkundig gefoefel bij online retailers
Over online ‘pure players’, retailers die alleen op het internet actief zijn, laat Hans van Tellingen zich bijzonder cynisch uit. “Vrijwel geen enkele webspeler is winstgevend. Kijk maar naar Zalando of Amazon. Ieder jaar kondigen ze winst aan, maar uiteindelijk komen er ‘plots’, in het midden van het boekjaar, nog ‘onverwachte’ kosten bij. Of ze ‘vergeten’ er hun gigantische marketingbudgetten bij te rekenen. Het is gewoon boekhoudkundig gefoefel.”
Dat de consument zo happig is op e-commerce en alle sectoren zullen digitaliseren, betwijfelt de vastgoedman eveneens ten zeerste. “Zeker als het over eten gaat, wil men het eerst zien en zelf uitzoeken. En ook de webspelers openen fysieke winkels. Amazon gaat honderden eigen boekwinkels openen!”
Verandert er dan niets? Jawel, omnichannel moet je benutten, vindt Van Tellingen. Het is belangrijk om een goede webshop te hebben, maar weet dat het een verliespost is op zich. Het is een service, het dient als marketingtool én helpt omzet genereren. Want: “Webrooming is groter dan showrooming, dat is nu al een tijdje geweten. Mensen zoeken online, maar kopen liefst bij een handelaar in de buurt.”
Dit artikel is eerder verschenen in het themanummer Vastgoed van RetailDetail Magazine in oktober 2016. Klik hier om RetailDetail Magazine online na te lezen.
