[Interview] “Shoppers keren terug naar de fysieke winkel”

Fysieke retail blijft het dominante verkoopkanaal, is de overtuiging van Nicolas Rosiers en Jean-Philippe Pinteaux van Wereldhave Belgium. De winkelvastgoedspeler wil van zijn winkelcentra “full service centers” maken en verwacht een consolidatiebeweging.

Van Brugge tot Genk

Het centrum van Genk heeft een nieuwe look nu Wereldhave Belgium de eerste fase van de renovatie van winkelstraat Het Stadsplein heeft afgerond. De winkelgevels werden naar voren gehaald en de panden vernieuwd, om shoppers een meer klant- en milieuvriendelijke ervaring te bieden. De retailers zijn nu hun winkels aan het inrichten, de heropening volgt midden februari. In een tweede fase pakt Wereldhave ook het voormalige C&A-pand aan – de retailer verhuisde naar Shopping 1.

Aan de andere kant van het land, in Brugge, werd het eerste deel van retailpark De Mael vernieuwd: het voormalige Ixina-gebouw wordt nu ingenomen door Hema, Medi-Market en Pearle. Voor de eerste verdieping zoekt de eigenaar nog een huurder: een fitness, kantoren of vrij beroep bijvoorbeeld. Een tweede renovatiefase zal het winkelpark ook verduurzamen, met zonnepanelen en laadpalen voor elektrische wagens. Zachte mobiliteit wordt aangemoedigd met een fietspad en veilige fietsstallingen. In Gent verkocht de vastgoedinvesteerder het winkelcomplex De Box aan de Gentse Overpoort. Vandaag heeft Wereldhave in België nog vijf winkelcentra, drie grote retailparken en twee binnenstedelijke centra, naast twee grote kantoorcomplexen. Daar hoeft het niet bij te blijven.

Dynamische markt

Na een overgangsjaar is Wereldhave Belgium klaar voor een jaar van consolidatie om daarna weer te groeien, bevestigen plaatsvervangend CEO Nicolas Rosiers en COO Jean-Philippe Pinteaux in een gesprek met RetailDetail. De rust is teruggekeerd bij de vastgoedinvesteerder, verzekeren ze, en de markt voor commercieel vastgoed heeft in België zeer goed stand gehouden ondanks de opeenvolging van crisissen. De sector heeft blijk gegeven van weerbaarheid.

Dat blijkt onder andere uit het grote dynamisme op de winkelverhuurmarkt. “We realiseren tot honderd deals op een jaar, op een portfolio van 600 huurders. Dat is veel – ook al zijn de huurvernieuwingen erin begrepen. Wanneer huurders toch vertrekken, vinden we snel vervangers. En we verhuren tegen prijzen die hoger liggen dan de marktprijs.”

De bezettingsgraad in de retailportefeuille van Wereldhave Belgium bedraagt meer dan 97%. Ook de bezoekersaantallen stijgen weer – en dat niet alleen vergeleken met 2022, dat al een jaar was van forse heropleving: ze liggen nu ook hoger dan in het referentiejaar 2019. “We zien dat dit ook geldt voor de verkoopcijfers van onze retailers.”

Klanten keren terug

De fysieke retail houdt zich goed, constateren Rosiers en Pinteaux. De golf van faillissementen waarvoor men had gevreesd, is er niet gekomen, onder andere met dank aan de automatische loonindexering: “Die heeft de koopkracht op peil gehouden, waardoor consumenten zijn blijven kopen ondanks de stijgende prijzen.” E-commerce heeft intussen een stadium van maturiteit bereikt en stabiliseert ook in België, na een inhaalbeweging. De tijd van onbeperkt gratis verzenden en retourneren is voorbij. “Dat is een zakenmodel dat niet werkt. Fysieke handel blijft het belangrijkste verkoopkanaal.”

“Het is onze strategie geweest om onze handelaars te ondersteunen, zowel tijdens covid als tijdens de energiecrisis. Daar plukken we vandaag de vruchten van: we hebben haast geen B2B-klanten verloren en evenmin B2C, ook al heeft dat het bedrijf geld gekost. Sommige sectoren hebben het tijdens de pandemie wel heel moeilijk gehad: denk aan reisagentschappen, lederwaren, horeca, kappers… Maar de klanten zijn nu teruggekeerd. Je kan een reis boeken online, maar een gesprek met een adviseur in het reisbureau is toch handiger, om meteen een antwoord te krijgen op al je vragen. In de winkels verwachten shoppers een complete ervaring.”

Diensten en sport

Sinds 2019, met het aantreden van gedelegeerd bestuurder Matthijs Storm, ontwikkelt Wereldhave Belgium een strategie die de naam LifeCentral meekreeg: “We willen dat de consumenten in onze centra alles terugvinden wat ze nodig hebben in het dagelijkse leven. Wij moeten het niet hebben van LVMH of discount, we zitten in het middensegment en gaan dan ook breed in ons commercieel aanbod. We voegen aan ons kern-retailaanbod niet alleen horeca toe, maar ook diensten en sport. Wij noemen het full service centers.”

Dat gezondheidsdiensten als tandartsen of poliklinieken zich vestigen bij retaillocaties is in België minder evident dan bijvoorbeeld in Nederland of Frankrijk. Sport is wél een veelbelovende toevoeging: “In Les Bastions, in Doornik, hebben we nu Basic-Fit op de eerste verdieping boven Kiabi. Het is een succes: we zien een verdubbeling van de passage langs de ingang waar het fitnesscentrum zich bevindt. De andere huurders zijn heel tevreden: na de fitness doen die bezoekers nog een boodschap of gaan ze een hapje eten in het winkelcentrum.”

Een sterrenrestaurant in een shopping?

Horeca is in de winkelcentra van Wereldhave Belgium al sterk vertegenwoordigd: “Shoppingcenters trekken niet dezelfde horecaspelers aan als stadscentra. We zien zeker een vraag naar een betere kwaliteit: shoppers willen soms meer dan een broodje of een pizza. Maar een sterrenrestaurant in een shoppingcenter, dat zien we in België nog niet meteen gebeuren – al zien we het bijvoorbeeld wel in Londen. We kunnen dromen: in Belle-Ile valt misschien een breder horeca-aanbod te overwegen.”

Ook de dienstverlening naar huurders én shoppers is een focus. “We waren de eersten om zonnepanelen te installeren op het dak van een winkelcentrum, om cadeaukaarten te lanceren, om via de software Flow rechtstreeks te communiceren met onze huurders. Tijdens covid lanceerden we een app die toeliet om een afspraak te boeken met handelaars, binnen de wettelijke mogelijkheden. We hebben een business-app in onze winkelcentra die bedrijven binnen de klantenzone toelaat hun teams bepaalde voordelen te bieden in winkels en horecazaken – bijvoorbeeld op kalme momenten. Werk je in het Academisch ziekenhuis van Luik, vlakbij Belle-Ile, dan kan je korting krijgen om te komen lunchen op bepaalde uren – en je kan reserveren in de app. Ook The Point, ons servicepunt, is een succes en wordt gekopieerd.”

Kansen grijpen

Waar moet toekomstige groei vandaan komen? “We denken niet dat we een nieuwe groeicyclus gaan zien in het aanbod van commerciële ruimte in België, er gaan niet al teveel retailparken of winkelcentra meer gebouwd worden de komende jaren. The sky is not the limit. Vandaag is er een commercieel overaanbod op bepaalde plaatsen en zal er een clustering of hergroepering plaatsvinden. We verwachten dat de markt investeringsopportuniteiten zal bieden. Die zullen we met aandacht bestuderen.”

Voor Wereldhave Belgium liggen alle ingrediënten op tafel om na een overgangsjaar 2023 gedurende de komende boekjaren haar aanwezigheid en zichtbaarheid in de markt te vergroten: “Onze schuldratio bedraagt minder dan 30% en evolueert gunstig. Men kondigt een daling van de rentevoeten aan, dat opent mogelijkheden. Wat primeert is de kwaliteit van het product. Onze focus ligt op winkelcentra en grote retailparken. Er zullen er uiteraard de komende jaren geen tientallen op de markt komen, maar er volgen zeker groeikansen. Aan ons om die te grijpen.”