Albert Heijn en franchisers vechten met vastgoed

De timing kan niet beter gekozen zijn: de lancering van het nieuwe vastgoedfonds supermarktfonds.nl vindt immers plaats op een moment dat het al langer sluimerende conflict tussen Albert Heijn en de franchisers een voorlopig kookpunt bereikt. De franchisers verwijten de AH-organisatie oneigenlijke concurrentie als het zijn plannen voor de uitrol van de online bestel- en bezorgingsservice Albert.nl doorzet. Bovendien verwijten de franchisers dat Albert Heijn hen onder druk zet om vastgoed en huurcontracten aan de organisatie over te dragen.

Vastgoedbezit is onafhankelijkheid

AH-franchiser Jan van Vliet stelt deze week in De Telegraaf dat het zelfs mogelijk is dat dit conflict voor de rechter wordt uitgevochten. Op hetzelfde moment is Van Vliets collega Ton ten Have bestuurlijk betrokken bij de officiële geboorte van het nieuwe vastgoedfonds, dat zelfstandig supermarktondernemers ‘zekerheid voor toekomstige supermarktexploitatie’ wil geven.

Het fonds wil er met andere woorden voor zorgen dat zelfstandige ondernemers echt zelfstandig kunnen zijn en blijven, zonder aan de kar van hun commerciële organisatie te worden gebonden. Bezit van vastgoed – of bezit van het contract als hoofdhuurder – vinden zij hun enige garantie op onafhankelijkheid.

Zalvende woorden

“Het fonds streeft ernaar een goede relatie met de supermarktketens te onderhouden”, bezweert het nieuwe vastgoedfonds – geheel in de kerstgedachte – naar aanleiding van haar oprichting. “Het is dan ook niet de bedoeling dat supermarktfonds.nl huurovereenkomsten met supermarktketens gaat beëindigen op grond van een zogeheten claim van dringend eigen gebruik. Daar waar het voor het fonds interessant is, zal juist de samenwerking met de ketens worden gezocht.”

Het zijn zalvende woorden, maar de ware toedracht is wellicht een stuk pikanter. Volgens Distrifood zou Ton ten Have voorzitter zijn van ‘de A-participantenraad’ van het nieuwe vastgoedfonds; met liefst 16 AH-supermarkten is de man de grootste franchiser bij ’s lands grootste kruidenier. En laat het nu net zijn vereniging van AH-franchisers zijn die bepaald geen goede relatie heeft met Zaandam. Albert Heijn schiet volgens Ten Have de franchisers onder de duiven en jaagt op hun vastgoed en huurcontracten.

Betaalde liefde

Met 130 AH-franchisers, die samen 212 winkels bezitten, hebben de franchisers stevig bijgedragen tot de groei van het marktaandeel van Albert Heijn. Ook omgekeerd heeft meeliften op de ijzersterke AH-formule een aantal ondernemers een flink fortuin opgeleverd. Nu loopt Albert Heijn evenwel het gevaar dat dit gedeelde succes zich tegen de organisatie keert.

De liefde tussen AH en de franchisers is namelijk bekoeld. De relatie is teruggeschroefd tot zijn essentie: een zakelijke overeenkomst tussen franchisegever en franchisenemer waarvan beide partijen beter worden en die in stand wordt gehouden door goede financiële rendementen. Betaalde liefde dus, en die is – om het met een modeterm te duiden – niet bepaald duurzaam.

Opstand tegen AH

De franchisers, die inmiddels een aanzienlijke machtsfactor vormen, dreigen nu in opstand te komen. Dat kan openlijk – voor de rechter – of indirect, door aanzienlijke investeringen te doen in het nieuwe vastgoedfonds.

Bij openlijke vijandelijkheden is het niet onvoorstelbaar dat de franchiseovereenkomst van veel ondernemers wordt ontbonden. Daarmee verliest AH gevoelig marktaandeel en dus inkoopkracht, maar zetten ook de franchisenemers veel op het spel. Want hoewel Jumbo voor die laatsten meer en meer in beeld komt als een alternatief, kunnen ook bij die concurrent vergelijkbare fricties ontstaan als deze organisatie zo succesvol blijkt dat ze tegen het plafond aan groeit.

Vileine vastgoedstrategie

Veel vileiner echter is de indirecte strategie. Stel je voor, ondernemers die de AH-formule zelfstandig uitbaten en nu hun – mede via Albert Heijn verworven – vermogens investeren in een vastgoedfonds dat het zelfstandig ondernemerschap stimuleert door vastgoed te kopen.

Vastgoed is een verdringingsmarkt, dus dat kan alleen maar ten koste gaan van de filiaalbedrijven. En dat merkt ’s lands grootste filialensupermarkt het sterkst. In dat geval zijn het niet de franchisers die door de centrale Zaanse AH-organisatie worden opgejaagd, maar precies andersom.

De fluwelen handschoenen uit

Zeker als ondernemers – zowel AH-franchisers als ondernemers van andere organisaties – het nieuwe vastgoedfonds zouden gebruiken om hun lokale contacten van een platform te voorzien, krijgen de centrale vastgoedmanagers van Albert Heijn geduchte concurrentie. Dan hebben de zelfstandige ondernemers geen zalvende woorden meer nodig om de centraal geleide supermarktketens te paaien en kunnen de fluwelen handschoenen uit.